6月28日，住建部等七部委联合发文，在30个城市开展为期6个月（今年7月-12月）的整治房地产市场乱象的专项行动。

这份文件不算长，但干货还是蛮多的。我在这里列举一些我认为值得关注的地方。

1、需要整治的绝不止这30个城市。

这次公布的是30个城市，有一线城市，二线城市，还有三线城市。

这些城市几乎全部在头版头条出现过。比如贵阳，前段时间澎湃新闻出了一篇稿子“抽支烟的功夫就决定买套房”。

还有宜昌，库存商品房几乎枯竭，今年房价已连续上涨6个月，涨幅最高的时候排到了全国第十名，宜昌不得不出台限售。

这次名单中出现了不少三线城市，其实已经告诉我们了，房地产乱象已经不仅是这30个城市，而是呈现出一种全面失控的状态。

住建部的这篇通稿其实也承认了这一点：“先行”治理这30个城市。

2、一二线城市房地产乱象不如三四线城市严重。

其实这也非常好理解，调控的地方总归比不调控的地方要好。

虽然这次治理的城市主要是一二线城市，但实际上三四线城市比一二线城市严重得多。只不过一二线城市长期在聚光灯下，容易点燃整个预期，所以这些城市出现的火苗必须率先掐灭。你比如西安那个内定事件，这种事其实非常普遍，但是出现在西安，性质就不一样了，他伤害的是刚需的感情，伤害的是城市的信誉，一旦露馅儿了，就必须严肃处理。西安还为此开发出了全国独一份的“商品房意向登记平台”。

3、调控措施的底牌几乎已经全部打出。

近期一个比较突出的现象是长沙。党报针对长沙楼市乱象密集发布评论，使用了许多严厉的字眼。长沙最新公布的调控措施非常细，但随着这次专项治理的部署，说明各地调控措施的底牌几乎已经全部打出。

在这种情况下，治理房地产乱象，靠调控规则已经不够了，还得要专项治理，安排专项力量全方位严打。

4、越是严厉的调控，越代表了长效机制的遥遥无期。

这一点不难理解。调控的无力，长效机制的遥遥无期，才需要通过这种方式给炒房客持续施加巨大的心理压力。

5、专项治理伤不了“合理利用规则”的人。

杭州那位一天注册仨公司摇号中了两套房的哥们儿，他违规了吗？并没有，因为当时杭州并没有禁止以企业的名义买房。

一二线城市几乎已经全部实施了公证摇号购房，刚需基本上全部得到了优先照顾。

调控肯定是针对已出现的漏洞进行封堵，肯定是滞后于购房者的脑洞的。所以真正违规的人并不多，多的是“合理利用规则”的人。正是这部分人让房地产调控非常被动，但目前的确无解，即使是这次轰轰烈烈的专项治理，也是伤不到他们的。

6、专项治理对帮助刚需作用不大。

专项治理一定程度上能够遏制乱象，但帮助刚需其实是比较有限的。

哪怕规定了对只有3成首付款的刚需一视同仁，也并没有太大作用。比如限价和限售，名义上保护了刚需，但房价已经明显偏离了收入，你再限价，刚需也买不起啊。

现在参与买房的，一小部分能够凑六个钱包进场，大部分仍然是改善性需求，他们手里有房，有渠道迅速调集资金。

昨天，深圳华润城，741套房有6776组客户参与摇号。这样一个均价8.5万的项目，只有21组客户弃购，原因是没买到心仪的大户型，而排到800以后的人根本没机会染指。

为什么会这样？因为买到就是至少赚了200万，新房二手房价差最高达到了4成。深圳没有封堵离婚买房，现场有不少家庭是分组参与摇号的，自己一个号，父母一个号，博中签率。

7、既是裁判员，又是运动员的尴尬。

专项治理，提到了一个细节，严打捂盘惜售。其实这是非常好破解的，打击捂盘惜售一般针对两种方式，一种土地闲置，一种是房子盖完了不及时申请销售。但开发商可以在其他环节做文章，比如放缓建筑进度等，这里可操作的空间太大了，开发商是“下有对策”的专家。

房企这么干，肯定是与“房住不炒”相悖的，但问题的根源不在房企，而是监管者。

监管者既是裁判员，又是运动员。你既要卖高价地，又要他们便宜卖房子，这叫不讲理。最后的结果是什么？要么开发商不陪你玩了，你自己玩。你自己怎么玩？土地底价出让，当然这些地一定会落入国企手中，而且这些房子肯定不能卖，这么便宜的地盖成的房子，如果低价卖给居民，就是损失了一大笔收入，如果这些国企低价买地高价卖房，那市场规则就是被践踏。

当然监管者是不会承认错误的，接下来还会继续严打，继续打补丁。比如更严厉的限价和更严厉的限售。当然也无法从根本上解决问题，因为在巨大的利差面前，抢房还会继续，买到房的依然不会是刚需，而是一群“合理利用规则”伪装成刚需的“炒房客”。你对他们毫无办法。

8、从分城施策到专项治理，代表了调控模式的失败。

两年前，分城施策被认为是有效的方式，具体问题具体分析，对症下药应该能解决问题。但连续多轮调控构建的庞大地方调控体系，却在2018年遭受猛烈冲击。炒房客不再公开说自己炒房，而是以“刚需”身份进场。房价几乎全面失控，刚需买房难度空前。

这已经足以说明当前调控模式的失败。这个时候要做的是反思，是站在更高的视角来统筹解决问题。专项治理有好处，但只叫好，不直面深层矛盾，才是最危险的。

最后提醒一句，未来半年到一年，普通的楼市参与者最需要警惕的是政策风险。你不确定什么时候就来了一手，要么突然要多付一笔首付，要么突然失去了购房资格……

炒房客被严打理所当然，但首套房刚需被误伤的可能性正在变大。